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Mutui
Chi cerca un mutuo vuole sapere che le condizioni siano chiare e che la banca o l'intermediario resti affidabile per tutta la durata del finanziamento, dalla prima rata all'ultima.
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Informazioni su Mutui
I mutui sono finanziamenti a lungo termine concessi per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile, con l'immobile stesso che fa da garanzia al prestito. Coprono sia i mutui a tasso fisso, con rata costante per tutta la durata, sia quelli a tasso variabile, dove la rata può cambiare in base all'andamento dei parametri di riferimento. Esistono anche formule dedicate ai giovani, alle surroghe per trasferire un mutuo esistente presso un'altra banca e ai mutui agevolati legati a specifici programmi pubblici.
In Italia i mutui sono offerti da banche, istituti di credito e società finanziarie, che operano sia con una rete di filiali sia attraverso canali digitali e siti dedicati. Accanto a loro lavorano mediatori creditizi e agenti in attività finanziaria, che mettono in contatto il cliente con più finanziatori e ne raccolgono le proposte. Le operazioni sono disciplinate dal Testo Unico Bancario e dal Testo Unico della Intermediazione Finanziaria, mentre la trasparenza delle offerte è regolata dalle norme che impongono il documento di sintesi standardizzato e il calcolo del TAEG.
La Banca d'Italia vigila sugli intermediari bancari e finanziari, mentre la Consob si occupa della trasparenza dei servizi di investimento collegati. Il mercato è seguito anche dalle associazioni di categoria del settore bancario, che rappresentano gli operatori nei rapporti con le istituzioni. Per la protezione del consumatore intervengono anche associazioni di tutela e l'Arbitro Bancario Finanziario, a cui è possibile rivolgersi per controversie con banche e intermediari.
Domande su Mutui
Come scelgo una banca o un intermediario per un mutuo?
Conviene confrontare più offerte di banche e intermediari iscritti negli elenchi della Banca d'Italia, cioè l'albo dei mediatori creditizi e l'elenco degli agenti in attività finanziaria. Chi offre il servizio deve essere autorizzato e lo si verifica sul sito della Banca d'Italia o nel registro OAM. Il prestito è disciplinato dal Testo unico bancario e dal Testo unico dell'intermediazione finanziaria, quindi ogni soggetto deve dichiarare la propria iscrizione prima di proporre un contratto.
Quali voci devo confrontare tra due offerte di mutuo?
Bisogna guardare il TAEG, cioè il tasso annuo effettivo globale, che comprende interessi, spese e costi accessori ed è indicato nel modulo SECCI e nel foglio informativo. Il TAN da solo non basta perché esclude le spese. Vanno confrontati anche il tipo di tasso, fisso, variabile o misto, le spese di istruttoria, la perizia, l'assicurazione obbligatoria o facoltativa, le penali per estinzione anticipata e la durata complessiva del finanziamento.
Quali documenti mi fornisce la banca prima della firma?
Il Regolamento europeo sul credito immobiliare ai consumatori e la normativa italiana obbligano il finanziatore a consegnare il modulo SECCI, cioè il documento informativo europeo standardizzato, in tempo utile per valutare l'offerta. Il documento va conservato e confrontato con le altre proposte. Prima della stipula la banca deve anche consegnare il foglio informativo e il piano di ammortamento, e il cliente ha diritto a un periodo di riflessione prima di vincolarsi.
Posso chiedere una simulazione prima di firmare?
Sì, la simulazione è gratuita e il cliente può richiederla a più soggetti senza impegno. Serve per conoscere la rata, il costo totale e il TAEG prima di decidere. Le simulazioni vanno confrontate con le stesse ipotesi di importo, durata e tasso, altrimenti i risultati non sono comparabili.
Posso recedere dal contratto di mutuo entro un certo termine?
Il diritto di recesso per il credito immobiliare ai consumatori è previsto dal Testo unico bancario e dalla normativa europea, con un termine di quattordici giorni dalla conclusione del contratto o dalla ricezione delle condizioni contrattuali, se più tardi. Il recesso va comunicato per iscritto e il cliente restituisce la somma ricevuta. Dopo il termine di recesso il contratto resta vincolante, salvo le clausole di estinzione anticipata previste dal contratto.
Come estinguo un mutuo in anticipo?
Il cliente può estinguere anticipatamente il mutuo in qualsiasi momento, in tutto o in parte, come previsto dall'articolo 120-quater del Testo unico bancario. Il finanziatore può chiedere un indennizzo solo entro i limiti stabiliti dalla legge. La richiesta va presentata per iscritto e il costo dell'estinzione deve essere indicato nel contratto e nel documento di sintesi annuale.
Come funziona la surroga di un mutuo?
La surroga permette di trasferire il mutuo a un'altra banca senza costi a carico del cliente, come stabilito dal Testo unico bancario. La nuova banca paga la vecchia e subentra nel finanziamento alle stesse condizioni o a condizioni migliori. Il cliente può chiedere la surroga in qualsiasi momento e la banca di origine non può opporsi né imporre spese.
Cosa succede se non riesco a pagare le rate del mutuo?
Il cliente deve contattare subito la banca per valutare soluzioni come la sospensione delle rate o l'allungamento della durata, previste da accordi come il Fondo di solidarietà per i mutui prima casa. Il ritardo prolungato può portare alla segnalazione nelle centrali rischi. Il finanziatore è tenuto a rispettare le regole della Banca d'Italia sul trattamento dei clienti in difficoltà e può avviare una procedura di recupero solo nei modi previsti dalla legge.
Dove presento un reclamo contro una banca o un intermediario?
Il reclamo va inviato per iscritto all'ufficio reclami della banca o dell'intermediario, che deve rispondere entro quarantacinque giorni come previsto dalle disposizioni della Banca d'Italia. Se la risposta non arriva o non soddisfa, il cliente può rivolgersi all'Arbitro Bancario Finanziario, competente per le controversie su operazioni e servizi bancari e finanziari, gratuito per il consumatore. In alternativa si può ricorrere alla mediazione civile o al giudice ordinario.
Cos'è l'Arbitro Bancario Finanziario e quando posso usarlo?
L'Arbitro Bancario Finanziario è un sistema di risoluzione stragiudiziale delle controversie istituito dalla Banca d'Italia, a cui il cliente si rivolge dopo aver presentato un reclamo senza esito. Il ricorso si presenta online sul sito dell'ABF e la decisione non è vincolante ma la banca la deve motivare. Il ricorso va presentato entro termini precisi dalla risposta al reclamo, e la domanda deve riguardare un importo non superiore ai limiti fissati dalla normativa.
Come riconosco le recensioni affidabili di una banca o di un intermediario?
Una recensione affidabile indica la data, descrive un'esperienza concreta come la trattativa, i tempi di istruttoria o la gestione di una richiesta, e riporta sia gli aspetti positivi sia quelli negativi. Va diffidato dai testi generici e dai punteggi concentrati in pochi giorni. Conviene confrontare le recensioni con i dati ufficiali, come i reclami registrati presso la Banca d'Italia e l'iscrizione negli albi, e verificare se la piattaforma dichiara come raccoglie e controlla le recensioni.
Quali tutele hanno i consumatori che chiedono un mutuo?
Il consumatore ha diritto alla trasparenza delle condizioni, all'informativa precontrattuale e a una valutazione del merito creditizio da parte del finanziatore, come previsto dal Testo unico bancario e dalla direttiva europea sul credito immobiliare recepita nel decreto legislativo 21 aprile 2016, n. 72. Il finanziatore deve valutare il merito di credito prima di concedere il finanziamento, e il consumatore può tutelarsi anche con il Codice del consumo, che vieta le clausole vessatorie, e con la vigilanza di Banca d'Italia e Consob per gli aspetti di competenza.
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